随着“国家队”性质的保障性租赁住房（以下简称“保租房”）集中入市，以及地方政府加大存量房源收储力度，部分城市的保租房开始面临出租率压力。
3月初，西安市住建局发布通知，外来务工人员选择保障性租赁住房优惠活动项目时，租金价格可享受10%到50%的优惠；2月初，根据珠海万山海洋开发试验区住建局消息，东澳岛南沙湾片区保障性租赁住房租金按评估租金58元/平方米/月的70%收取，且已于1月1日起实施。
图片来源：西安市住建局网站
那么问题来了，在本身就具备相对价格优势的情况下，国有房东降租到底意味着什么？
3月11日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）分析认为，一是保租房面临出租率提升的压力；二是租客对于租金比较敏感，特别是年轻人、新市民，包括灵活就业人群等，需要在租金上给予扶持；三是各地开年给企业招工减负，降低企业用工成本，同时也为了吸引人口、吸引人才。
不过，有房企系长租公寓人士在接受每经记者采访时表示：“国有房东开始降租，这也意味着整个租赁市场正在进入一个深度调整期，行业洗牌将加速。”
国企系企业加速涌入住房租赁市场
现阶段各地对于保租房的价格定义各有不同，但相比市场化租赁住房具备相对优势。
以北京为例，根据北京市住建委《关于规范本市保障性租赁住房租金管理工作的通知（征求意见稿）》的说法，北京市保障性租赁住房采取市场化运营，持有运营单位动态调整备案租金时，项目租金仍应低于同地段同品质市场租赁住房评估租金标准。项目备案租金上涨的，租金年度涨幅应低于周边租金涨幅，且不高于5%。租金调整后，应按要求重新提交备案。
再以深圳市光明区为参考，政府组织配租的保租房租金按照同期同区域同品质租赁住房市场参考租金的60%确定；社会主体出租的保租房，租金不高于同期同区域同品质租赁住房市场参考租金的90%。
克而瑞长租数据显示，截至2025年年末，国企系企业在住房租赁市场TOP30企业中的市场份额占比已超过20%。
尤其值得注意的是，国企系企业的住房租赁市场份额同比涨幅达5.41%，大大领先于房企系及资管系企业，标志着住房租赁市场头部格局正加速向国企主导方向演进。2025年，国企系住房租赁年规模增长超9万间。多家国企系企业亦在加速涌入住房租赁市场，地方平台公司表现尤为活跃。
与此同时，越来越多“国家队”也下场收房，通过专款专项等操作，预期加快二手房交易流通。
今年1月16日，湖南省人民政府办公厅在《关于推动2026年一季度经济实现平稳起步的若干举措》中提出，推进利用专项债收购存量商品房用作保障性住房、人才住房、安置房和大学生宿舍等工作；2月2日，上海收购二手房用于保障性租赁住房实质性启动，浦东新区、静安区、徐汇区作为首批试点，与建设银行上海市分行正式签约。
每经记者梳理发现，早在2024年10月，时任财政部部长助理宋其超就表示，为了促进房地产市场平稳健康发展，财政部拟会同相关部门实施利用专项债收储土地和收购存量商品房政策。今年的政府工作报告也明确提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。
中指研究院认为，预计未来将有更多城市跟进落地，在增加保障房供给的同时，也可以打通新房、二手房置换链条，促进住房需求释放。
据中指研究院不完全统计，2025年以来，包括浙江、四川等省市共发行相关专项债超43亿元；今年初保障性住房再贷款利率下降至1.25%，有望为收购存量商品房提供更多支持，预计2026年将有更多配套政策出台，保障性安居工程补助资金、城中村改造专项资金等用于收购存量商品房或成为更多城市探索的方向。
“市场化长租公寓需要直面经营环境变化”
保障性租赁住房集中入市以及地方政府加大存量房源收储力度，对于既有的市场化租赁房源而言会有什么影响？
李宇嘉向每经记者表示，保租房以其较低租金、保障属性特征，本来与纯市场化租赁是存在差异化竞争的，但由于现实中两者存在交集，加上市场上不少房东和租客都认为“保租房与市场租赁房差不多”，导致在保租房供应大的区域（如上海五大新城），前者对市场租赁造成分流，保租房低租金还可能导致租金下跌的市场预期。
“特别是在面对出租去化竞争的情况下，保租房会扩大租赁的群体范围，比如，只要无房、正常缴纳社保的人群都可以租房。在租客对租金比较敏感、对未来收入和就业预期转弱的情况下，选择租金相对低的同区域保租房的倾向高了。”李宇嘉分析认为，“租金是房价的现金流折现反映，租金不稳必然导致房价不稳。一般认为3%至4%的租金回报率（单位租金/单位房价）才是合理水平。”
在实际操作中，正如李宇嘉所言，保租房和市场化租赁房源存在交集，不少企业也同时持有两种类型的租赁房源。
比如，龙湖冠寓是龙湖集团的集中式租赁住房品牌，但其旗下也有不少保租房项目。每经记者了解到，龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店是北京首例“非居改保”项目（指将闲置或低效利用的非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的政策与实践模式，旨在盘活存量资产、快速增加保障性住房供给，尤其适用于人口流入大、住房需求旺盛的城市），于2022年11月正式开业。
龙湖冠寓方面向每经记者介绍，该项目租金低于同地段市场20%，为租户节省住房成本年均超千万元。通过盘活低效商办资产，释放2.89万平方米居住空间，提升了城市资源利用效率，获北京市住建委认可。项目自运营以来，长期保持95%以上稳定出租率，租户平均租期约12.3个月，平均租期比非纳保门店拉长约4个月。
“过去两年，保租房集中入市确实在部分城市的局部区域形成了供给压力，客观上加剧了空置率管控难度。对于市场化长租公寓而言，这是一个需要直面的经营环境变化。”龙湖冠寓方面坦言，“但我们也要看到，这一现象反映的是地方政府加快盘活存量、尽快实现资金回流的阶段性诉求，具有一定的阶段性特征。我们既参与保租房的运营托管，也坚守市场化产品线，在提供高品质居住体验的同时，这种组合策略也能有效分散单一市场波动的风险。”
“整个租赁市场正在进入一个深度调整期”
根据克而瑞长租的统计，保租房大规模入市，全国核心15城平均租金同比降幅达3.3%，租金表现为近五年低位。分城市看，2025年全年仅北京、广州两城租金同比上涨，其余城市租金同比普降，其中成都、重庆、杭州三城降幅超过7%，主要受城市近年来新增供应以低价的保租房项目主导，导致城市整体租金同比降幅较高。未来随着城市保租房持续入市，集中式公寓整体租金水平或持续承压。
李宇嘉认为，保租房尽管租金较低，但也有短板，即受限于成本和标准化要求，往往户型单一、装修风格统一且偏保守，缺乏个性化和品质感，但市场化租赁企业能解决这些问题。
“整体来看，市场化租赁企业应打造深度社群运营与服务体系，这是其软实力。保租房主要依靠政府或国企平台运营，服务多停留在基础的物业维修和安保，缺乏活跃的社群文化和增值服务，这是其短板。”李宇嘉认为，“市场化租赁企业应打造社群生态，建立基于兴趣（如跑步、读书、电竞、宠物）的社群，将公寓变成‘社交枢纽’；推出管家式服务，提供保洁、洗衣、代收快递甚至宠物托管、早餐配送等‘酒店式’服务；推进职住联动，与周边产业园区深度合作，提供通勤班车、企业团购优惠甚至联合办公空间，打造工作 生活闭环。”
李宇嘉建议，地方政府应该在高净值人群就业集中区，特别是CBD（中央商务区），推进商办改租赁的政策扶持，包括规划、用地、配套、旧改等方面的流程优化、营商环境扶持，以激活市场改造这类房源，并将其打造为优质长租公寓的动力。
龙湖冠寓方面向每经记者表示：“每年节后返城是长租公寓市场的重要节点。冠寓一贯重视这一时间窗口，会在春季推出面向新入住客群的组合服务权益，例如免押金或减免首月部分服务费、不同城市的免费换房、赠送生活礼包等增值服务，降低新租客的入住门槛和切换成本。”
“国有房东开始降租，也意味着整个租赁市场正在进入一个深度调整期，行业洗牌将加速。有规模、有品牌、有运营能力的专业机构，反而可能在这一过程中获得整合机会。这是挑战，但对冠寓而言，也是验证长期主义价值的窗口。”龙湖冠寓方面表示。
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